開発許可/建築許可


開発許可

都市計画法では、良好かつ安全な市街地の形成と無秩序な開発を規制するために開発許可の制度を設けています。一定規模以上の開発行為(建築物の建築のための土地の区画形質の変更)を行なうためには、知事(指定都市等では市長)から開発許可を受ける必要があります。(都市計画法第29条に基づく開発許可)

開発行為とは

主として建築物の建築又は特定工作物(コンクリートプラント等の第一種特定工作物及びゴルフコース、1ヘクタール以上の墓園等の第二種特定工作物)の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更(※)をいいます。

 

(※)区画形質の変更とは、次のいずれかに該当する行為をいいます。

区画の変更 例1 建築物の敷地の区画を統合する場合 

      例2 建築物の敷地の区画を分割する場合

形の変更  造成行為がある場合

質の変更  例1 農地、池等の宅地以外の土地を宅地にする場合 

      例2 区域内に道路等の公共施設が生じる場合

市街化区域内における開発許可

一定規模以上(大阪府内では開発面積が500平方メートル以上)の土地で開発行為を行う場合は許可が必要です。

 

◇許可基準◇

開発区域に一定の技術的水準を保たせるための基準(いわゆる「技術基準」=公共施設の整備や防災上の措置が講じられているか等を判断する基準)に適合させる必要があります。

市街化調整区域内における開発許可

開発行為を行う場合は許可が必要ですが、原則として一定の開発行為以外は認められません。

 

◇許可基準◇

「技術基準」に適合させるほか、開発行為を例外的に許可する場合の基準(いわゆる「立地基準」=立地の適正性を判断する基準)にも適合していることが必要です。

開発許可が不要な開発行為

・市街化区域内において行う小規模な開発行為(大阪府内は、500平方メートル未満)

・市街化調整区域内において行う農林漁業のための建築物及びその業務に従事する者の住宅に係る開発行為

・公益上必要な建築物に係る開発行為

・都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業の施行として行う開発行為

・公有水面埋立法の免許を受けた埋立地で同法の完了告示のない土地における開発行為

・非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為

・通常の管理行為、軽易な開発行為等

建築許可

市街化調整区域における建築行為等(建築物の新築、改築など)であって、開発行為を伴わないものに対する許可のことを言います。なお、建築許可は開発行為に対する許可である開発許可とは異なり、すでに土地利用が図られていた土地に対して建築を認める制度です。(都市計画法第43条に基づく建築許可)

建築行為とは

規制の対象となる建築行為には次のものがあります。

 

・建築物の新築(※)

・建築物の改築

・建築物の用途の変更

・第一種特定工作物の新設

 

(※)新築とは、建築物のなかった敷地内での建築行為に限られず、既存建築物の建替の場合であっても、建替え後の建築物の用途、規模又は構造が従前の建築物と著しく異なる場合には、「新築」に該当します。

市街化調整区域内における建築許可

開発行為を伴わずに建築行為のみを行う場合も許可が必要ですが、原則として一定の建築行為以外は認められません。

 

◇許可基準◇

「技術基準」に適合させるほか、建築行為を例外的に許可する場合の基準(いわゆる「立地基準」=立地の適正性を判断する基準)にも適合していることが必要です。

建築許可が不要な建築行為

・都市計画事業の施行として行う建築物の建築行為又は第一種特定工作物の新設

・非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の建築行為又は第一種特定工作物の新設

・仮設建築物の新築

・第29条第1項第9号に揚げる開発行為その他の政令で定める開発行為が行われた土地の区域内において行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設

・通常の管理行為、軽易な行為に係る建築物の建築行為又は第一種特定工作物の新設


許可権者(開発許可・建築許可共通)

都道府県知事、政令指定都市の長、中核市の長、特例市の長

 

<大阪府の場合>

・長に権限がある市町・・・大阪市、堺市、高槻市、東大阪市、豊中市、枚方市、八尾市、寝屋川市、吹田市、茨木市、岸和田市、池田市、能勢町、豊能町、羽曳野市、泉大津市、守口市、門真市、和泉市、忠岡町、箕面市

・市街化区域内の許可のみ長に権限がある市町村(市街化調整区域内の許可権限は知事)・・・富田林市、河内長野市、大阪狭山市、太子町、河南町、千早赤阪村、松原市、柏原市、摂津市、貝塚市、藤井寺市、大東市、泉佐野市、高石市、泉南市、阪南市、田尻町、岬町

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桜木行政書士事務所のサポート

   事前調査料(着手金)  当事務所報酬  申請手数料(法定費用)
 開発許可  33,000円(税込)

 297,000円(税込)

 大阪府HP参照

 建築許可

 33,000円(税込)

 187,000円(税込)

 大阪府HP参照

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